Čo prináša Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov od 1.11.2018
Podstatné zmeny sa týkajú najmä oblastí:
- K platnosti zmluvy o výkone správy, jej zmien alebo zániku sa vyžaduje schválenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (NP) v dome. Vlastníci bytov a NP v dome nemusia zmluvu o výkone správy podpisovať, ak ju platne schválili. Zmluva, jej zmena alebo zánik sa stávajú záväznými pre všetkých vlastníkov v dome, ak ich podpíše vlastníkmi poverená osoba a správca. Pravosť podpisov správcu aj poverenej osoby musí byť úradne osvedčená. Zmluva, jej zmena alebo zánik, ako aj poverená osoba musia byť schválené nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Správca je zároveň povinný zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu alebo NP v dome do 30 dní od jej schválenia.
- Novela nanovo upravuje inštitút zástupcov vlastníkov, ich postavenie a právomoci. Zákon stanovuje, že zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu a NP v dome, ako je to už pri funkcii predsedu a členov rady pri spoločenstvách vlastníkov. V prípade, ak zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo NP v dome, vlastníci zvolia nového zástupcu vlastníkov v lehote do 30.6.2019.
- Správca je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a NP v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.
- V záujme zvýšenia informovanosti vlastníkov bytov a NP o správe domu zákon ustanovuje povinnosť správcu viesť, uchovávať a aktualizovať zoznam všetkých prijatých rozhodnutí vlastníkov bytov a NP v dome, vrátane zápisníc zo schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín; viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu. V zmysle novely sú správcovia povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.
- V zmysle novely správca je povinný vykonávať správu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a NP v dome. S účinnosťou od novembra 2018 sa mení konanie správcu pred súdom a iným orgánom verejnej moci, pričom správca zastupuje vlastníkov bytov a NP vo vlastnom mene a koná na ich účet.
- Novela sa zásadným spôsobom dotkla tak schôdzí vlastníkov, ako aj písomného hlasovania.
Oznámenie termínu schôdze vlastníkov a termínu konania písomného hlasovania
Termín, miesto a program schôdze alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom oznámené najneskôr 7 dní vopred.
Zvolanie schôdze vlastníkov
Schôdzu vlastníkov zvoláva správca podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome. Schôdzu vedie správca, pokiaľ vlastníci bytov a NP v dome nerozhodli inak.
Vyhlásenie písomného hlasovania
Písomné hlasovanie vyhlasuje správca podľa potreby alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a NP v dome.
Ak správca v termíne 15 dní od doručenia žiadosti o zvolanie schôdze vlastníkov alebo žiadosti o vyhlásenie písomného hlasovania nekoná, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Overovatelia podpisov pri písomnom hlasovaní
Mení sa spôsob overovania podpisov vlastníkov pri písomnom hlasovaní, pričom podpis vlastníka na hlasovacej listine musí byť overený 2 overovateľmi prítomnými pri podpise už pri každom písomnom hlasovaní (nielen napr. pri úvere, ako to bolo do teraz).
Zápisnica zo schôdze vlastníkov a z písomného hlasovania
Novela upravuje obsahové náležitosti zápisnice zo schôdze vlastníkov, ako aj z písomného hlasovania.
Oznámenie výsledku hlasovania
Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do 7 dní od konania schôdze vlastníkov alebo skončenia písomného hlasovania.
Kvórum pre prijímanie rozhodnutí
Novela zjednocuje kvórum pri prijímanie rozhodnutí na schôdzi vlastníkov a v písomnom hlasovaní (§ 14b zákona).
Novela zároveň zrušila hlasovanie hodinu po oznámenom začatí schôdze, ak schôdza nebola uznášaniaschopná. Podmienkou pre uznášaniaschopnosť schôdze už nie je prítomnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pre prijatie rozhodnutí sa vyžaduje schválenie predpísanou väčšinou.
Znenie zákona č. 283/2018 Z. z. nájdete : tu
Zdroj: Ing. Ján Uram, CSc., predseda SBD, JUDr. Silvia Ivaničová, I. podpredseda SBD
